土地の買い方|圧倒的に安く購入するためにわたしが実践したこと

マイホーム

どーも、こんにちは。ともです。

 

今回はマイホームについてのはなしです。

 

これまで、わたしは中古物件を格安で購入し、フルリノベーションする方法を検討していました。

 

条件は、駅から徒歩10分圏内、南向き、予算700万円前後、50坪前後。

 

正直、見つけるのはきついだろうなと予想してましたが、これにヒットする物件はまったくなし、、、

 

長期戦を予想していた時、偶然にも、ある情報がわたしのもとに飛び込んできました。

 

それは、土地だけの販売。

予算以外、条件はすべてクリア。

 

予算は崩したくないので、土地の価格を交渉することにしました。

 

結論からお伝えすると、わたしはある方法を使って、圧倒的に安く土地を購入することに成功しました。

 

今回はその方法についてご紹介していきたいと思います。

 

この記事を読んでもらいたい方

・圧倒的に土地を安く買いたい方

・未公開の土地を探す方法を知りたい方

・どうやって土地を探したらいいか分からない方

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土地の買い方|圧倒的に安く購入するためにわたしが実践したこと

 

土地の買い方

 

この方法を実践すれば、圧倒的に土地を安く買うことができます。

 

土地の価格は売主が決めるもの

 

じつは、土地の価格に相場はありません。

 

公示価格や路線価といった価格はありますが、それはあくまで目安。

 

最終的な土地の価格は、売主が決めます。

 

わたしは不動産投資の勉強をしてますが、不動産にはごくまれに「市場のゆがみ」というものがあることを知りました。

 

「市場のゆがみ」とは、需要と供給のアンバランス。

 

不動産でいえば、適正価格からかけ離れている状態です。

 

なぜ、こんなことが起きるのでしょう?

 

それは、土地の価格には相場がなく、売り主が適正価格を知らなかったり、売り急いでいる場合があるからです。

 

未公開の土地

 

今回わたしが見つけた土地は、実家から比較的近い場所。

 

何げなく子どもと周辺を散歩していたときに、その土地を見つけました。

 

帰宅後、さっそくネットで土地の情報を調べてみました。

 

すると、アットホームや楽待といった大手不動産サイトには掲載されていない状態。

 

しかも、地元の大手不動産のHPにも載っていない、、、

 

土地の仲介業者のHPを見ると、隅々まで探さないと分からないくらいの小さなところに、その土地の情報が載ってました。

 

たぶん、大手不動産サイトに掲載されたら瞬殺で売れる土地だと思います。

 

こういった物件は、大手でなく、地元のおじいちゃんが一人でやっているような不動産屋や工務店が持っている場合があります。

 

インターネット広告を使わない年代の方がやっている仲介業者です。

 

格安の土地を見つけるには、「地元の小さな不動産屋」「工務店」をあたる。

 

ここがポイントです。

 

土地の見つけ方【自分の足で見つける】

 

そんな情報、自分の周りにはぜったい出てこないよ、、、

 

土地を探している人は分かると思いますが、いい土地はホント出てこないです。

 

それは、いい土地は、持ち主が売りたがらないから。

 

とはいえ、何度もいいますが、ごくまれに「市場のゆがみ」が発生します。

 

わたしの友人は、土地を探しはじめてから見つけるまでに2年かかりました。

 

地元の不動産屋を定期的にまわり、土地が出たら真っ先に紹介して欲しいと、ひたすら足を運んで見つけたみたいです。

 

お宝は、カンタンには落ちていません。

落ちてても、すぐ誰かに拾われてしまいます。

 

お宝を拾うためには、とにかく足で稼ぐしかありません。

 

土地を調べよう【徹底的に】

 

『値段』もたいせつですが、それよりたいせつなのは『環境』です。

 

周辺に工場や鉄塔がある

 

・地盤が緩い

 

・近隣住民に変な人がいる

 

・いわく付きの土地

 

などなど。

 

安いのには、かならずワケがあります。

その理由を徹底的に調べましょう。

 

わたしがおすすめするのは、周辺住民に土地について聞くこと。

近隣住民だからこそ、知っているマル秘情報が手に入るかもです。

 

あと、地元の不動産業者に聞くこと。

プロだからこそ知っている情報があります。

 

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土地の値段は交渉できる|売主との交渉のたいせつさ

 

土地の買い方

 

土地の値段は、売主の希望価格です。

「これくらいで売れればうれしいな」という価格。

 

値下げするための交渉材料をつかんでいれば、交渉可能です。

 

土地を手放すには理由がある

 

条件がいい土地ほど、持ち主は資産確保のため、土地を手放そうとしません。

土地を手放すということは、かならず売主に理由があるからです。

 

・キャッシュ(現金)がすぐ欲しい

 

・管理が大変だから手放したい

 

・相続税対策

 

 

売主さんにとって、理由はそれぞれです。

 

仲介業者に、その理由を聞こう

 

ポイントは、売りに出している理由を仲介業者に聞くことです。

 

また、売主の情報(年齢、どこに住んでいる人か?など)もあわせて聞いてみましょう。

 

プライバシーに関わることなので、全部は教えてくれません。

 

とはいえ、値下げ交渉できる情報が手に入るかもです。

 

売り急いでいる場合、値下げ交渉できる可能性が高まります。

 

土地を何度も見学しよう

 

狙っている土地に何度も足を運びましょう。

 

一度見ただけでは分からない情報が手に入るかもしれません。

 

わたしの場合、売主さんを特定できる情報が現場に落ちてました。

 

足を運ぶとき、朝・昼・夜と時間帯を変えるのがおすすめです。

 

思っていたより日当たりがよくなかったり、近隣の治安が良くない等、時間帯を変えると入ってくる情報が違ってくるからです。

 

土地はかならず交渉しよう

 

売主さんに値下げ交渉したら、商談が決裂するのでは、、、

 

値下げを依頼するとき、すこし躊躇するのも分かります。

 

とはいえ、土地の値段は、売主が「この値段で売れたらいいな」という価格です。

 

売主の早く売りたい気持ちをうまくついて、ギリギリのところで交渉する。

 

とはいえ、むやみやたらに値下げ交渉するのは、おすすめしません。

 

相手は人だからです。

 

交渉のネタをつかみつつ、お互いWIN-WINの着地点を見つける。

これがたいせつです。

 

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鬼のような指値をしてみよう

 

土地の買い方

 

「鬼のような指値」

 

あまり聞き慣れない言葉ですよね。

このことばを使っているのは「加藤ひろゆきさん」。

 

不動産投資でボロ物件をありえない価格で購入しているカリスマ的存在の人です。

 

加藤ひろゆきさんを習って、自分も鬼のような指値をしました。

指値するためのネタは下記です。

 

・土地の情報が、まったく市場に出回っていない

 

・売りに出てから約半年になるが、売れていない

 

・仲介業者情報だと、値下げ交渉は可能(坪1万くらいなら下がるとのこと)

 

・売主が高年齢。キャッシュを急いでいると予想

 

 

わたしはこの情報をもとに、下記のような鬼のような指値をしました。

 

・坪単価:19万円 → 14万円

 

・土地価格:1,350万円 → 1,000万円

 

ネットで周辺の土地の売買価格を確認したところ、坪30万円くらいが相場。

 

坪19万円でも十分安いですが、マイホームの予算もあるので、鬼のような指値をしました。

 

結果は、見事OK。

 

正直、押し戻されると思ってましたが、こちらの要望価格で最終決着しました。

 

「市場のゆがみ」を体験できたエピソードでした。

 

マイホームを探している方、わたしのような例もあるので、参考にしてみてください。

 

素人のわたしでも、土地を格安で購入できました。

 

今回はこれくらいにさせていただきます。ではでは

マイホーム体験談
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